. Дубна: 20 oC
Дата 19.06.2024
rss telegram vk ok

Пятнадцать лет назад, когда разрушение деревянных домов на Дачной значительно ускорилось по сравнению с предыдущим периодом их жизни, активные жители стали обращаться в администрацию города и все вышестоящие инстанции со своей озабоченностью состоянием домов.

Старая электропроводка искрила, не выдерживая нагрузки от современных электроприборов. Чугунные батареи и стальные трубы отопления лопались под нагрузкой отопительного сезона. Стали заметны провисания потолков и подвижки стен. 

dachnaya obr

Жители справедливо сочли, что поставлена под угрозу безопасность их жизни, а своими личными средствами они не в состоянии обеспечить эту безопасность.

Из МУП ЖКУ 30.05.2006 г. жителям на их обращение пришел, например, такой ответ от главного инженера И.А.Перминова:

«Все вышеуказанные дома нуждаются в комплексном капремонте. Начиная с 1993 г. МУП ЖКУ ежегодно включает в план капремонта один-два дома из вышеуказанных для комплексного капремонта, который в связи с недостаточным финансированием не производится».

Из администрации 21.08.2007 г. зам. главы администрации А.А. Брунь написал обитателям Дачной: «Главой города принято решение провести повторную проработку перспектив застройки территории, где расположены ваши дома. По результатам проработки будет принято решение о целесообразности капитального ремонта, реконструкции или сноса домов по ул. Дачная и пер. Дачный... Ориентировочный срок принятия решения – 1 квартал 2008 года».

Из министерства ЖКХ Московской области, куда переслали обращение жителей Дачной, Интернациональной и Дачного переулка к Президенту Д.И.Медведеву, 02.07.2008 года начальник управления жилищного фонда и внешнего благоустройства В.И.Савкин сообщил: «Администрацией г.о. Дубна рассматривается инвестиционный проект строительства среднеэтажных домов с последующим расселением жителей, проживающих в домах указанных улиц и переулка».

Инвестиционный проект оказался единственной надеждой для жителей обрести безопасное жилье.

Потому что во все учрежденные реформой ЖКХ программы расселения ветхого и аварийного жилья попадали дома, уже признанные ветхими или аварийными к 1 января 2007 года. В декабре 2008 года Совет депутатов Дубны утвердил муниципальную адресную программу развития застроенной территории квартала 22

Проекты застройки

К тому времени уже существовал проект застройки квартала 22 двенадцатью трехэтажными домами. Они планировались точно на месте каждого снесенного двухэтажного дома, только на каждом этаже было бы не четыре, а две квартиры. Фактически элитное жилье. 

Строительная компания «Бетиз и К» провела перепись всех квартир одиннадцати домов Дачной и Интернациональной для оценки размера компенсации жителям деревянных домов при их расселении. Главной трудностью проекта расселения стала стоимость инженерных коммуникаций, которые требовалось вынести с территории застройки. Прямо под домами проходят две нитки водоводов большого диаметра и канализационный коллектор. Кроме выноса трубопроводов, для нового строительства требуется ввести еще одну очередь насосно-фильтровальной станции ОГЭ ОИЯИ, расположенной через дорогу, чтобы напора воды и объема канализации хватало для запланированных новых домов.

Нужна была и социальная инфраструктура для новых домов квартала 22: детсад и автопарковка. Размер всех затрат на расселение и строительство оказался компании «Бетиз и К» не под силу. Она отказалась от проекта.

Осенью 2010 года аукцион на право развития этой территории выиграла компания «Вея строй».

Однако по прошествии пяти лет действия контракта с компанией «Вея строй» выяснилось, что инвестиции в проект среднеэтажной застройки не окупаются.

Инвестора обязали понести затраты на:

1. строительство новых коммуникаций тепловодоснабжения  и канализации для всего района улиц Московская, Дачная, Интернациональная, Заречная и Дачного переулка, чтобы заменить ими основные старые коммуникации этого района, над которыми сейчас стоят деревянные дома улицы Дачной;

2. расселение 131 семьи (446 человек), занимающих общую площадь 5733,4 кв. м в одиннадцати домах на улицах Дачная, Интернациональная и в Дачном переулке  (муниципальная доля в этих квадратных метрах в 2010 году составляла 32%);

3. предоставление офисных помещений для опорного пункта милиции и управления наркоконтроля, занимающих дом №10 на улице Дачной площадью 530 кв. м;

4. строительство подземного многоуровневого гаража для автовладельцев квартала 22;

Инвестор запланировал прибыль от проекта размером 15% от вложенных в него средств.  Давайте посчитаем, насколько это реально.

Сколько стоит расселение и строительство

Строительство комплекса новых инженерных коммуникаций, исходя из технических требований ОГЭ ОИЯИ, архитекторами оценивается в 25-30 миллионов рублей.

Две трети расселяемых площадей – 3899 кв. м (68% от 5733,4) – должны быть предоставлены жителям деревянных домов по принципу возмещения им рыночной стоимости их жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в доме с учетом их доли в праве общей собственности на такое имущество, а также всех убытков, причиненных собственникам жилых помещений его изъятием, включая убытки, которые они понесут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Это правило утверждено п. 7 ст.32 Жилищного кодекса РФ. На практике выходит, что собственник получает столько же квадратных метров в новом жилье, сколько имел в старом.

То есть для двух третей расселяемых площадей деревянных домов квартала 22 нужно построить 3899 кв. м.

Сегодня в Дубне цена квадратного метра без отделки в новых домах компании «Стройком» в правобережье составляет 65000 руб./кв.м. Компания «Бетиз и К» продает квартиры по рождественской акции за 50 000 руб./ кв.м. Помножим 65000 руб./кв.м  на 3899 кв.м и получим: 253 435 000 руб. стоит расселение 68% площади деревянных домов квартала 22.

Остальные, муниципальные, 32% площади деревянных домов  – 1834 кв. м – расселяются, согласно ст. 86 Жилищного кодекса, с предоставлением жителям по договорам социального найма других жилых помещений. Как сказали мне в отделе по учету и распределению жилой площади администрации Дубны, на практике при расселении жители увеличивают площадь своего жилья по договорам социального найма в полтора раза.

Значит, для расселения еще 32 % площадей деревянных домов квартала 22 – 1834 кв.м – нужно построить в полтора раза больше: 2751 кв. м жилья. Помножим 2751 кв.м  на 65000 руб./кв.м и получим 178 815 000 руб. – в такую сумму обойдется инвестору расселение жителей муниципальных квартир в деревянных домах квартала 22.

Демонтаж деревянных домов, включая вывоз их остатков на свалку, тоже стоит денег – до 10 000 000 рублей.

Суммируя все три числа – 253 435 000, 178 815 000 и 10 000 000, – получим, что только на расселение жителей одиннадцати деревянных домов квартала 22 инвестор должен потратить  442 250 000 рублей.

Стоимость сооружения квадратного метра подземного гаража в Московской области оценивается в 13 800 рублей за квадратный метр. Оценим капитальные вложения в подземный гараж на 200 машиномест – примерно 6000 квадратных метров. Помножим 13 800 руб./кв.м на 600 кв.м, получим 82 800 000 рублей.

Итого обременения инвестора выливаются в сумму 82 800 000 + 442 250 000 + 25 000 000 = 550 050 000 рублей. 

Если квадратные метры для жителей расселяемых домов считать по себестоимости (~ 50 000 рублей), то общая сумма затрат обременений уменьшится примерно на 110 миллионов рублей.  

Если бы инвестор расселял эти же дома на средства адресной программы Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Московской области на 2013-2015 годы», то ему пришлось бы закладывать в строительство квартир для расселения жителей сносимых домов цену 36 430 руб./ кв.м, строя себе в убыток. Потому и не движется расселение аварийных домов по госпрограммам ни в Подмосковье, ни в других регионах России. А муниципалитеты не торопятся признавать дома аварийными потому, что как только они это сделают, надо будет куда-то переселять людей из них. А куда?  

Сколько домов должен построить инвестор на Дачной, чтобы не разориться

Для расселения жителей одиннадцати деревянных домов Дачной, Интернациональной и Дачного переулка инвестору нужны 6650 кв. м жилья (3899 + 2751). Это площадь 92-квартирного дома – двухподъездная девятиэтажка.

Инвестор, вероятно,  рассчитывает получить прибыль, продавая квартиры на Дачной не дешевле, чем за 65 000 руб. /кв.м. Чтобы окупить обременения на расселение, ему нужно выручить от продажи  квартир сумму 467 250 000 рублей (442 250 000 +25 000 000). Прибыль он получает от разницы между рыночной ценой и себестоимостью квадратного метра. Рыночная цена сегодня 65 000 руб., себестомость оценивается в 50 000 руб. Следовательно, от продажи одного квадратного метра инвестор получает прибыль в 15 000 руб. Значит, сумму в 467 млн 250 тыс. рублей можно от продажи 31150 кв.м жилья. Это площадь  432-квартирного дома – девятиэтажка из 9 подъездов.

Итого ради компенсации своих затрат на расселение квартала 22 и для переселения жителей квартала инвестор должен построить одиннадцатисекционный девятиэтажный дом из 525 квартир.  

Как запланирована инвестором окупаемость подземных гаражей, неясно. Если гаражи продает он сам, то и прибыль получает от непосредственной их продажи. Если инвестор передает гаражи муниципалитету, то он должен заложить их стоимость в продажи квартир. На всякий случай, 82 800 000 рублей – это 1273 кв.м жилья или дом из 18 квартир. 

А еще инвестор хочет построить жилье ради получения прибыли – такой у него бизнес.  В Дубне строительные компании возводят дома средней площадью около 20 000 кв.м – это четырехсекционный девятиэтажный дом. Продавая такую площадь по 65 000 руб./кв.м, компания выручает сумму 1 300 000 000 рублей.  Если считать себестоимостью цифру 50 000 руб./кв.м., то заработок инвестора на строительстве такого дома составит 300 000 000 рублей. Дом строится обычно от трех до пяти лет. Прибыль 100 млн. рублей в год для компании, где постоянно заняты 350 человек, дает среднюю зарплату около 24 000 рублей в месяц. Не бог весть что. Этими цифрами и обосновано нежелание инвесторов, в том числе и компании «Вея строй», застраивать квартал 22 среднеэтажным жильем.  

Дачная плюс Заречная

Любой инвестор, желающий выйти со своими строительными мощностями в квартал 22, просит дать ему дополнительный участок, чтобы получить прибыль от сложного проекта расселения Дачной. В начале 2015 года администрация Дубны рассмотрела возможность выделения соседнего с Дачной участка, где стоят четыре таких же деревянных дома на улице Заречной.

Инвестор желал бы на Заречной построить дом, но администрация поставила условие: вместо дома на Заречной соорудить дополнительное здание для детсада «Мишутка» – еще одно обременение.

Снова проведем расчеты.

Строительство детсада оценивается цифрой 50 000 руб./кв. м. Площадь нового здания детсада должна составить 3 500 кв. м. Это будет здание на 140 мест, которое займет площадь 0,4 га.

То есть на строительство детсада на Заречной инвестор должен потратить 175 000 000 рублей (50 000 руб./кв. м умножили на 3 500 кв. м). Это стоимость 2692 кв. м жилья – один подъезд шестиэтажного дома

Четыре дома на Заречной в сумме составляют площадь около 2100 кв.м. С учетом жителей по договорам социального найма при расселении жителям придется компенсировать площадь примерно в 3000 кв.м. Значит инвестор должен построить приблизительно 6000 кв. м, чтобы расселить жителей Заречной. Это двухсекционный девятиэтажный дом. Чтобы компенсировать затраты на расселение, ему нужно получить прибыль в размере 475 000 000 рублей (6000 кв.м умножить на 50 000 руб./кв.м, да плюс 175 000 000 руб.). Ее можно получить от продажи 31666 кв.м жилья: девятиэтажка из девяти подъездов.

В сумме выходит, что для сноса шестнадцати деревянных двухэтажек на улицах Дачная, Интернациональная, Заречная и в Дачном переулке, реконструкции инженерной инфраструктуры квартала 22, строительства подземного гаража на 200 машиномест и детского сада на 140 малышей, инвестор должен построить два одиннадцатисекционных девятиэтажных дома на 1050 квартир и одну секцию шестиэтажного на 37 квартир. А чтобы заработать на проекте, инвестор должен возвести как минимум один четырехсекционный девятиэтажный дом.

Проект "Улица Дачная"

Часть 1: История улицы Дачной и традиции Дубны 

Добавить комментарий

Комментарии не должны оскорблять автора текста и других комментаторов. Содержание комментария должно быть конкретным, написанным в вежливой форме и относящимся исключительно к комментируемому тексту.


Защитный код
Обновить